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▌沙 敏

北京的房屋中介历史悠久，清朝前期，清廷将八旗划至京城八个区域，官佐士兵及家属可免费居住，汉人包括官员不准在内城居住，官房禁止买卖。清乾隆四十七年（1782年），开放了北京城大部分区域的房产交易，并设立了房产管理中介机构，称为“房牙”，对房地产租赁买卖交易进行监管。

清代的房本有“红契”和“白契”。红契有清政府官印，白契是未经房牙进行的私下交易，因无清政府官印，被称为“白契”。房屋掮客在清末即有，辛亥革命后，随着市场租赁房屋需求的增加，北京四九城专门从事买卖与租赁房屋的中间人也增多，称为房屋纤手。1920年，《清稗类钞》作者徐珂编辑出版《老北京指南》，专门有房屋租赁买卖的记载：“租赁房屋，与买卖不同，俗有两份三份之说”。

中介机构对房屋交易市场有相当大的影响。北京档案馆收藏的档案中，就记载了新中国成立初期房屋纤手的种种套路，也记载了当时市政府出台政策打击黑中介的政策。

旧北京房屋纤手分四片

从清朝末年起，房产交易逐渐增多。有家道破落的八旗子弟买卖和典当房屋，甚至有以前的“王爷”也靠卖房度日，比如位于东单的宁郡王府，先是把商铺售出，后来又把府中房屋抵押出去，多年来几经转手。有人卖房，也就有人买房，于是就有人充当拉房纤的活动。

房屋纤手，又称为拉房纤的。据档案记载，1950年，北京市专职和兼职的房屋纤手约有5000人，其中专职纤手有1000余人。纤手的人员成分相当复杂，敌伪官吏、逃亡地主、汉奸特务、地痞流氓混迹中间，有的大纤手控制几十个小房纤，敲诈欺骗、威胁、勒索群众，成为新中国成立初期社会上的一大公害。

当时的房屋纤手主要有以下几类人：一是以拉房纤作为职业者。这类人多是一些老北京，熟悉风土人情，又能说会道，耳目灵活，多聚集在一些茶馆及酒肆，专营房地产买卖和租赁以及抵押借债等。二是无正式职业而少有资产者。作为中间人，碰到合适的房屋买卖交易，他们也动用自己的资产做一把。这种人交际灵活，一方面以自己的资本倒卖房产赢利，一方面代他人介绍。三是兼营房纤。他们的职业为小商贩或者为解放前的小公务员或家庭妇女，在闲睱之余以此作为一种生活的补贴，这类人交际面不宽，影响不大。四是大房纤。这种人在旧社会较有地位，对社会危害也最大。大房纤成分复杂，与官僚乡绅接近，他们中还有地痞流氓，专门做大买卖，普通小房他们不屑一顾，专职拉大房纤。五是对房屋买卖手续熟悉者，一旦成交后，代人订立契约。这种人多为当时的一些文人，他们具备一定的法律常识，且可以鉴别契纸，解放前代人转移税契，解放后这些人又重操旧业。

房屋纤手分布在北京市内各区，有东城片、西城片、南城片，北城片，各片都有代表人物，即纤头，也称大拉纤的。当年最有名的纤手，是操纵市场的大房纤，共有东南西北四霸天。东霸天是小诸葛白奎珍；西霸天是铁嘴铜牙胡万林；南霸天是铁头刘四，名少德；北霸天是坐地分赃习少明，绰号是祸头，横行霸道，平时经常与人打架斗殴。臭名昭著的四霸天，欺行罢市，为了利益，他们不惜将别人的生意搅黄。他们周围有人负责跑腿，有人负责约客户看房，有人负责砍价，形成松散的组织。

东霸天小诸葛白奎珍，是老北京人，长得白净脸儿，乍一看，像个教书先生，其实是没有把的茶壶——只剩一张好嘴儿。白奎珍在东城片操纵着市场，坐地分成，套路多多。每日清晨，房屋纤手们在他家串早门聚会，一边喝着茶，一边互通消息。但屋内人多且有外人时，他们说着自己人才听得懂的行话：“哈德门（崇文门）有块房要出手。”问：“怎么长相？”答：“坐北朝南，五间口，如意门，东西各三。”问：“有工程吗？”答：“没有，糊糊棚就住，再油油工程也不大。”问：“有几间空着？”答：“东西厢房空着，房东住北房，腾空没问题！”买卖房屋的信息，就在这串早门聚会间完成了，这是小诸葛的手下人谈生意，大的生意由白奎珍自己出马谈。

房屋计价分黄金和布匹

房纤另外一处聚集处是城南天桥。天桥一带的茶馆多，老舍先生笔下《茶馆》里描述了三教九流聚集之处，其中就有房屋纤手在南城的茶馆里交换全城的买卖房产的信息，卖房人一般不直接出面，由中间拉房纤的代理。大房纤在幕后，但他们会根据卖房人的房产地段、房屋是否昂贵、主人是否有声望等决定是否亲自要带买房人看房。客户第一次看房，由底层房纤带领，当时不谈价格；客户第二次再看房，就是有明确的买房意向的买主，行话称为“复眼”，卖方通过底层纤手谈价，买方侃价，最终确认双方成交后，靠底层纤手收取定金。定金比例占整个房价的10%，当时并不立约，只由卖家出具一张收条；正式合同由买卖双方另外约定时间和地点签订。

在正式合同签订后，约定俗成的是典三卖四，自立合同起，房主要在三个月内典押房屋，并且在四个月内将房屋腾空，然后交房给新业主。

房主在动员租房的房客搬出前，要提前通知租客搬家，并给予租客一定的补偿，多为一两袋子面粉。买房人签订合同后付房价的七成，然后代书人再写第二张字据给房主，称“欠价字”，这张字据实际上是未付清的房款和罚则。至此，房屋买卖所履行的立约手续全部完成。

佣金俗称“成三破二”。买房者出房价3%，卖房者出2%，从清代至新中国成立之前，一直是按成三破二进行交易。

民国时期的房屋买卖付费也有门道。一是按黄金计价，二是以布匹计价。黄金按产地不同，分成北京条、天津条、广州条、香港条等；以布匹作价，要验机头、码数和重量。如天津产的布匹还是上海产的布匹等。这两种付费方式，都有过李代桃僵、偷税漏税、欺骗客户的案例。

许多房屋纤手隐瞒房产的真实价格，采用李代桃僵的方式偷税漏税的案例比比皆是。比如北平刚刚解放时，东四北大街六条口外路东的三义兴，与一药物店（原为金珠店）曹经理、李经理两人，曾购置店铺面房三间，他们并没有用自己的真实姓名，而是借曹某之妻的名义在地税局报税登记，隐瞒了实际的房屋买价为6000万元（旧币），被发现后，李氏被罚人民币290万元（旧币）。

另外一个案例是中介公司欺骗客户，私吞客户布匹的案例。这起案例双方谈妥以布匹成交。东城一房主有房一处，房主要价300匹布，中介公司称“该房太贵，只值240匹，如委托我们可卖到250匹”。

房主于是与中介公司签订房产买卖委托书，将房产交给中介公司代理，房屋的实际成交价格为300匹布，中介公司只将其中的250匹布付给卖房人，并以委托书要挟卖房人，使其无法毁约。

侵吞房款案例极多

还有一个房屋中介公司欺骗客户拉高房价、通过签订阴阳合同侵吞房款的案例。

房主李某，在内三区宝玉胡同三号有套房屋要出售，售价为黄金12两。宝玉胡同三号的房屋在北平解放前由伪处理局标购，虽然曾经在前地政局报请转移房产，但还没有领到产权转移证书。

房主李某委托东四北六条西口外玉兴中介广告社，代理出售此房。该社的广告部门贾经理明知道此房不具备出售条件，无法拿到产权证书，还是打出了出售黄金地段四合院的业务广告。房地产当年也是位置优先，宝玉胡同一是有名，二是位于东四的好地段，三是四合院的品质相当好，立即吸引了买家许某。许某看到广告后，兴冲冲地来到中介公司，在贾某和张某的带领下，到宝玉胡同看完房后，感到非常满意，当即交了定金黄金二两。贾经理只给许某开了一张收到定金的收据，并没有办理产权登记手续。

买主许某付完定金后，左思右想觉得不踏实，于是他到地政局查询，才得知此房是伪处理局标售的，不能够马上拿到产权证书。于是找到贾经理和张某，要求退还二两黄金，但两人异口同声，都说暂时不能退，等再找到一个新的买房人，并且付全款后，才能退还许某交的定金。

由于此套房产地理位置优越，并且又是一套四合院，很快又有新的买主来广告社询价，贾经理和张某马上将房价提高到黄金13两，虽然该房有问题，不能马上拿到产权证书，但仍然以13两黄金的价格售出。房主李某并不知道此套房屋的最终售价，按照签订的假合同，他也只得到10两黄金。贾经理私吞黄金二两，张某私吞黄金二两，原买主许某交了二两黄金的定金，只退回一两定金。

1949年12月中旬，内三区房主赵某，在南弓箭营胡同有住房一所，共计九间，因急需现金，找到位于东四七条某中介公司的经理郭某。

南弓箭营胡同，因胡同北口有前店后厂的弓箭作坊而得名。清朝入关后，旗人仍将骑马作为子弟的必修课，随着清朝的覆没，民国时弓箭生意衰败。但这九间房屋因地理位置好，又是当年的八旗官房，价值不菲。

房主赵某将该房契押款300万元给郭某。郭某觉得这套房大有赚头，于是又勾结纤手文某和于某，未经业主的许可，私自将该房售卖。此事被房主赵某发觉，到区政府告发，后经区政府调解，由纤手于某、文某及郭某等三人，各赔偿房主赵某损失费20万元。实际该房屋按当时货币可值500万元，房主赵某只拿到房款360万元。损失140万元。

鼓楼后坑一号，有一陶姓房主有房二十多间。经纤手王某、马某等介绍，卖给了一位上海人，实价为280尺布，因为两名纤手私下扣取房主30尺布，只给卖主250尺布，事后被陶某发觉，到政府控告，后来经友人调解，纤手交还给房主26尺布。

西霸天是铁嘴铜牙胡万林，此人的套路更深，他不仅会瞒天过海地欺骗买卖双方，还欺行霸市、扰乱市场。按说内城的四合院价格要比外城高30%，距离商业中心近的四合院，要比相对较远的四合院价格高31.8%。同时，商业用途的四合院的市场价值，要比居住用途的市场价值高出23.5%。四合院本身的建筑材料、配套基础设施也对四合院的单价有影响。陶土建造的四合院的价格，要比砖构四合院的单价低67%，而如果四合院中有水井，它的市场价格相比而言要高75.6%，这些房纤是不会告诉买卖双方的。胡万林扰乱市场的案例有很多，其中一个是在西城发生的。

在西城图智大院二号有葡萄园一处，占地14亩，有房30间，有葡萄2000余架，姓黄的房主索价为1200匹布，原为纤手6人介绍，谈妥价格为1000匹布，介绍费为50匹布。到了交定金的时候，胡万林带来纤手二十余人，争吵不休，以致该交易没有谈成，此房最终也未能售出。

出台政策规范市场

1949年，北平和平解放初期，市民的住房问题成为市政府牵挂的大问题。在对房屋租赁情况进行调查的基础上，针对市民的住房买卖与租赁出台了《北京市私有房屋租赁暂行规则》（草案）及修正案等相关的政策。1950年，首都北京人口数量急剧增加，新成立的机关迫切需要住房，加上百姓原有的住房需求，房屋市场出现了供不应求的局面。在机关与百姓购房需求迫切的形势下，一部分房主觉得房屋奇货可居，非高价不售住房。房屋纤手借机大肆活动，他们哄抬物价，操纵房屋市场的买卖与租赁，严重地影响了房屋政策的贯彻与执行，影响了广大市民的生活，引起了群众的不满。

市政府十分重视这个问题，在进行充分调研的基础上，通过严格控制机关与个人购房与租赁房屋，决定取消房屋纤手，以稳定房价，保障市民住房的稳定。地政局在市政府的直接领导下，具体执行取缔房屋纤手的工作。

1950年2月10日，北京市第一个房地产交易所宣布成立，负责办理市民房地产的买卖和介绍，到年底发展为一个总所和四个分所，并增加了租赁业务，在机构上、人力上奠定基础，为取缔房屋纤手作了准备。

1951年4月13日，北京市人民政府公布了规范性法律文件，包括《北京市人民政府关于取缔房纤的布告》。1951年8月17日，由时任市长彭真、副市长张友渔、吴晗签发了市府第2337号令，关于《修正北京市私有房屋租赁暂行规则》，进一步规范了私有房屋的租赁与买卖。

为了进一步规范房屋买卖市场，1951年4月26日，由北京市人民政府地政局发布了布告，在取缔房屋纤手的同时，扩充了交易所。首先在城内九个区每个区都设立一个交易所，交易所的工作人员来自过去的房纤。从他们当中挑选出行为比较端正、无重大历史问题、有介绍房屋成交经验的人员，经过审查录用了150名作为交易员。为了便利郊区的农民、企事业机关团体进行房地产交易，4月26日，房地局批准成立了郊区房地产交易所，地点设在第四区新街口前公用库10号，并在7个郊区政府所在地设立交易组，逐步掌握郊区房地产交易业务。交易所承担了全市房屋买卖和大部分租赁介绍业务，为贯彻执行党的房屋政策创造了有利的条件。

1951年5月16日，北京市人民政府转发了中央人民政府政务院《关于解决北京市政府各机关及党派、群众团体住房问题的通报》，通报指出：“北京市城内房屋总计105万间（连故宫、天坛等在内），其中公房只占10万间左右……关于机关团体学校增加住房问题，为了照顾市民的住房，虽然今年的财政十分困难，亦只有设法拨款建筑，基本上不能向市民租购，并制定出办法‘决定今年政府系统增建房屋一万间，党派与群众团体增建2000间，共22000间，政府、党派、群众团体建房费拨款小米2亿斤，军事系统建房费由国防费中支拨’。”

这个政策主要是针对当时公有住房紧张的情况，为保证市民的住房不受影响，政府采取了新建房屋等政策来解决住房问题。

逮捕特务肃清纤手

《北京市人民政府关于取缔房纤的布告》发布后，被依法传讯和逮捕的房纤有五十余人，其中29人因触犯法律被判处徒刑，其余情节较轻者，经训诫后予以释放。北京市政府重点打击的是危害市场、情节严重的纤手和国民党特务。比如索某、唐某、宋某、陈某等。

索某，外号索三份，这个外号是形容他对买方与卖方的勒索比一般纤手要重，他住在东城后炒面胡同8号。唐某，外号斗膳，住东四九条34号，他俩是东城一带有名的纤手，他们抓住买房人以及租房人不了解产权情况、盲目进入市场交易的机会，行使蒙骗手段，经常勾结作案。东城东四九条34号有93间属于战犯逆产的房屋，按规定不能够上市交易。索三份和唐某勾结，将该93间房租与贸易部干部学校，并且收取八成的租金。但之后被清管局查出，租金未能全部退回。索三份、唐某在这个交易中，除索要巨额纤费外，还分得一部分款项。他们的行为触犯法律，被予以逮捕。

宋某是国民党特务，他居住在西城松树胡同60号，曾在国民党北平市党部任职。北平解放后，宋某佯装房纤大肆进行活动。在跑纤过程中，除向买方勒索巨额纤费外，还不断用包买包卖的方法，获取非法利益，坑害买卖双方。他曾经在为公家购房跑纤时，以小恩小惠诱惑政府干部，假借政府名义压迫产权人，他的黑恶行为被查出后，也被予以逮捕。

陈某居住在东直门北小街草厂胡同14号。北平沦陷时期，他给日本人当过特务科科长，北平解放后以拉房纤为名掩护身份，避免引人注意。他乘公家购房的机会，以跑纤为名，出入政府机关，伺机进行反扑行动。在拉纤当中，他习惯使用捣鬼的手段，买卖双方有多人都被他坑骗。北京市人民政府发布取缔房纤的公告后，他还心存幻想，继续从事房纤活动，遂被逮捕。

由于取缔了房屋纤手，消除了哄抬物价、投机倒把的行为，刹住了房价节节上涨的势头，使当时的房价进一步回落。交易所成交收取百分之一的手续费，仅为房屋纤手的五分之一，减轻了买卖双方的负担。

因为取消了房屋纤手，房产交易纠纷逐渐减少。据北京市法院的资料统计，1951年3月，取缔房屋纤手前一个月，房屋交易纠纷案件为834起，同年12月，降低为403起，减少了51.6%。

新中国成立初期，党中央与北京市委对于房地产买卖与租赁市场所采取的一系列举措，是计划经济时期党和政府对北京市房地产市场宏观调控的一项重大举措，而取消房屋纤手，是北京市政府为人民办的一件利民的实事。在此之后，北京市人民政府又根据中央政务院出台的《关于解决北京市政府各机关及党派、群众团体住房问题的通报》，对政府机关和群众团体的住房问题做出了具体的安排，从源头上缓解了当时的住房紧张问题。一系列政策的颁布与实施，稳定了房屋市场，密切了党和群众的关系，是新中国成立初期党中央和北京市政府为社会的和谐安定做出的贡献。

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